Come si compra casa? (Parte seconda)

Ben ritrovato!
Eravamo arrivati proprio qui:

LA PROPOSTA DI ACQUISTO

Un documento in cui ti proponi, appunto, all’acquisto dell’immobile che hai scelto.

Come già ampiamente discusso, è accompagnata dal termine “irrevocabile”, il che prevede che una volta compilata in tutte le sue parti e debitamente firmata, non potrai tornare indietro sulla tua decisione o modificarne i dettagli.

Cosa deve contenere e cosa bisogna inserire in una proposta d’acquisto?

Intanto la proposta deve essere indirizzata al proprietario dell’immobile oggetto della stessa. O a chi ha titolo per decidere se accettarla (amministratore della società, procuratore, ecc.).

Dopodiché, dovremo inserire i nostri dati anagrafici, completi del nostro documento d’identità e di tutti i dati utili alla nostra identificazione.

N.B.

Possiamo fare una proposta d’acquisto anche se sappiamo che all’atto di compravendita, il rogito, sarà un’altra persona ad intestarsi la casa e quindi a firmare davanti al notaio.

Ovvia raccomandazione, se lo facciamo, in quello stesso momento ci carichiamo della responsabilità di rispettare i termini del contratto.

Quindi assicuriamoci che la persona che rappresentiamo e che ci ha incaricati di farlo, sia affidabile…

Successivamente, andremo ad identificare l’oggetto del nostro interesse. L’immobile.

Per identificarlo in modo inequivocabile, abbiamo un solo modo, indicare gli estremi catastali.

Ogni immobile ha i suoi dati identificativi che lo rendono unico.

E’ un insieme di coordinate fisiche e fiscali.

I primi dati indicano la posizione fisica.

Il foglio, il mappale (o particella), il subalterno ed infine il piano.

Ciò che ci dicono il resto dei dati invece, la zona censuaria, la categoria, la classe, i vani e la rendita catastale, ci informano del valore fiscale dello stesso.

Ovvero, ci danno la possibilità di conoscere quante imposte pagheremo per l’acquisto e per le eventuali tasse sulla casa presenti nel nostro comune.

Una proposta senza gli estremi catastali, è una proposta con una grave carenza.

Dopo aver identificato l’immobile in modo certo, è buona cosa, dichiarare alcune specifiche sullo stato in cui si trova.

Ad esempio se gli impianti della casa (elettrico e termo-idraulico) sono a norma.

Il che, se così viene dichiarato dalla proprietà, vuol dire che devono essere accompagnati da specifiche certificazioni di conformità, che solo le aziende che hanno eseguito i lavori di costruzione o di messa in opera, possono rilasciare.

APERTA PARENTESI:

Spesso negli anni passati (soprattutto fino ai primi anni del 2000) era abitudine farsi aggiornare l’impianto da un amico capace o addirittura nel caso di buone doti di fai da te, anche in proprio.

Questi impianti, non sono ufficialmente a norma.

Se però eseguiti, nel rispetto totale delle regole della normativa in vigore, è possibile contattare un tecnico che possa certificarli, apportando le necessarie modifiche.

E’ importante precisare comunque, che, NON VI E’ ALCUN OBBLIGO di vendere un immobile con gli impianti certificati.

E’ invece obbligatorio da parte della proprietà, fornire le dichiarazioni di conformità qualora la stessa dichiari di vendere un immobile con gli impianti a norma.

CHIUSA PARENTESI.

Oltre a questo è importante anche dichiarare se l’oggetto è a norma a livello edilizio urbanistico e catastale.

Ovvero se lo stato di fatto è come presentato sulla planimetria ufficiale.

E se eventuali lavori che hanno modificato la consistenza o la distribuzione interna degli spazi, sono stati richiesti ed autorizzati formalmente con le dovute pratiche.

Ed è importante indicare se sullo stesso, gravano delle pendenze o delle ipoteche e stabilire quali obblighi comportano verso le parti.

Se ad esempio vi è un’ipoteca per un mutuo in essere della proprietà, è buona cosa indicare che questo mutuo e la sua ipoteca, vengano rimossi dalla proprietà a sue spese entro il rogito.

Un altro dettaglio importante è indicare le spese condominiali che ci sono state indicate.

Tutte queste precisazioni da inserire sul contratto, ci consentono di mettere allo scoperto la realtà dell’immobile che stiamo acquistando.

Perché in seguito alla tua firma ed a quella della proprietà, per l’accettazione della nostra proposta, il venditore stesso, non potrà dire, di essersi dimenticato di dirci qualcosa…

Ed infine il punto fondamentale della nostra offerta: il prezzo e le condizioni in cui intenderemo adempiere al pagamento.

Una volta stabilita la cifra che offriamo, è importante anche stabilire come pagheremo e in che tempi.

Innanzitutto lasceremo una caparra, per vincolare la nostra proposta e renderla “forte”.

Ed indicheremo se integrarla con un altro, o altri, versamenti successivi all’accettazione del proprietario ed entro quando effettuarli o andare direttamente al rogito.

Infine, stabiliremo la data entro la quale andremo dal notaio per il saldo e diventare proprietari della nostra nuova casa.

Il perché della caparra.

La caparra è il rafforzativo della nostra proposta.

E’ infatti la cifra che consciamente dichiariamo di essere disposti a perdere, nel caso in cui in seguito all’accettazione della nostra offerta da parte del proprietario, cambiassimo idea.

E’ il gesto con cui stiamo comunicando al proprietario, che la sua casa ci interessa realmente.

E che mai torneremmo indietro.

E che anche se lo facessimo, per qualsiasi motivo, saremmo disposti a perderci dei soldi.

Ah, e non dimenticare, ma il proprietario, dopo che firma per aver accettato la tua offerta e quindi la tua caparra, di fatto dichiara a sua volta che anche lui è disposto a perdere la cifra che tu hai indicato, se a ritirarsi è lui!

Potrebbe sembrare un’esagerazione, ma prova ad immaginare questo scenario:

Hai trovato finalmente la tua casa.

Parli col proprietario, vi accordate sul prezzo e sulle tempistiche e firmate entrambi, ma decidete di comune accordo che non è necessario che tu lasci nulla come caparra.

Il rogito è tra due mesi.

Fissi anche l’atto dal notaio e nel frattempo anche tu prendi accordi con la proprietà dell’appartamento nel quale vivi ora per lasciarlo. Dai formale disdetta.
Ovviamente la proprietà di quella casa parte con le visite per riaffittarla e in pochi giorni trova anche un nuovo inquilino.

Prendi accordi per organizzare il trasloco, versando anche degli anticipi.

Ed hai anche ordinato la cucina nuova e tutti gli altri arredi.

Ora, immagina, il tuo venditore, non si presenta all’atto.

E solo in quel momento scopri, con grande amarezza, sconforto e rabbia, che non fisserai neanche più una nuova data.

Perché il tuo interlocutore, la casa, non te la vuole vendere più…

Certo, potrai provare a chiedergli i danni.

Ma sappiamo molto bene tutti come funziona la giustizia nel nostro paese e soprattutto con che tempistiche…

Anni? Per ottenere il giusto risarcimento? O una sofferta soluzione di riparazione inadeguata?

Il giudice potrebbe considerare che non avendo previsto caparre, non era in fondo così importante…

Ecco, la legge non ti impedisce di chiedere comunque il danno, anche nel caso in cui ti abbiano versato la caparra, ma il vero potere di questa è di far desistere fino all’ultimo chi nella trattativa è tentato a cambiare idea.

A tal proposito è utile aggiungere due cose.

Primo: l’entità della caparra deve appunto essere “capace”. Nel termine proprio del contenimento dei disagi economici che possono verificarsi.

Ovvero deve essere una cifra che comprenda le eventuali spese che il venditore dovrà affrontare per giungere all’atto.

E deve essere congrua. Più la somma è significativa, più sarà sconveniente rinunciare al rispetto dell’accordo.

Secondo: come già detto più su, una volta che il proprietario accetta l’offerta, la caparra diventa valida per entrambe le parti.

Il proprietario che accetta la proposta, si impegna a sua volta a rispettare l’accordo, mettendosi in gioco per la stessa cifra e quindi la caparra diviene uno strumento che tutela anche l’acquirente, nel caso che sia il venditore a non voler (o non dimenticarlo, non poter) più procedere.

Per quest’ultimo si parla infatti di restituire “il doppio della caparra”, perché restituisce quanto versato dal proponente più la stessa cifra.

Detto questo, è anche bene precisare che a meno di disponibilità illimitate, non si esageri con la caparra. Di norma versare tra il 10 ed il 30 % è considerato giusto.

In caso di inadempienza poi, non vi è una motivazione che sia più valida di un’altra.

Ovviamente si sta parlando di cause soggettive individuali, non di imprevisti per cause di forza maggiore per cui sono previste delle risoluzioni (catastrofi naturali, eventi atmosferici, manifestazioni politiche, indisponibilità degli enti necessari, ecc.).

Ricordati che se vi è un comportamento fraudolento di una delle parti la responsabilità ricadrà su quest’ultima.
Se, ad esempio, il proprietario non vuole togliere l’ipoteca, non possiamo noi acquirenti essere additati come inadempienti…

Abbiamo compilato la nostra bella ed irresistibile offerta ed abbiamo allegato ad essa il nostro assegno di caparra.

Ed ora? Che succede?

Lo scopriremo presto!