Come si compra casa? (Terza e ultima parte)

Hai compilato la proposta ed hai versato la caparra.

Come muoversi ora?

Se hai seguito tutti i consigli e le tutele del caso, per te non vi sono particolari altre fatiche.

Se il proprietario accetterà la tua offerta, si tratta semplicemente di seguire le disposizioni indicate nella proposta ed il gioco è fatto.

Sicuramente è ora di cercare il notaio che fa per te.

Il mercato offre un’infinità di professionisti che hanno tariffe variabili, questo a seconda della piazza in cui lavorano (un notaio nel centro di Milano avrà un costo più elevato che un notaio in estrema periferia) e dell’entità dell’acquisto che state effettuando.

E’ buona cosa farsi fare dei preventivi per capire se rivolgersi all’uno o all’altro.

Esaminiamo però prima di tutto una delle variabili che possono interporsi tra il giorno in cui effettuiamo l’offerta ed il giorno del rogito.

IL MUTUO

Se intendi avvalerti di un finanziamento per completare l’acquisto, sappi che la banca ha delle tempistiche in cui istruisce la tua pratica al fine di approvare o meno la tua richiesta.

Solo una volta avuta TUTTA (se manca anche solo un documento la pratica non parte) la documentazione inerente la casa ed il tuo reddito, passeranno in media dai 30 ai 45 giorni, per avere la disponibilità della banca a fissare la data per l’atto ed erogare quindi la cifra di cui necessiti per saldare il prezzo al venditore.

Dato per scontato che prima di avere effettuato la proposta di acquisto (che ricordo giusto per rafforzare il concetto, è IRREVOCABILE) sarai già stato ad informarti presso la tua banca di fiducia o la banca che ti applica le condizioni migliori, non ti resta che attendere il parere favorevole dell’istituto di credito.

Come viene approvato un finanziamento?

Ad oggi le banche si sono rimesse decisamente in moto, proponendo dei prodotti di mutuo spesso molto vantaggiosi.

La banca, ti chiederà la dimostrazione del tuo reddito: le ultime buste paga ricevute, il Certificato Unico (ex-CUD), magari il contratto di lavoro o una dichiarazione di stato di servizio della tua azienda ed altri elementi di reddito.

Potrebbe richiedere anche una copia dell’estratto del vostro conto corrente per vedere se la disponibilità che avete è coerente con quanto state richiedendo.

Ad esempio, oggi alcuni istituti di credito concedono mutui del 100% del prezzo di acquisto.

In tal caso la banca vorrà verificare che tu abbia almeno il denaro necessario a coprire le spese accessorie all’acquisto.

Richiederà i documenti, sia per tutti i richiedenti mutuo, che per i garanti.

Una volta stabilito quale importo possono concederti, sarà la volta della valutazione economica della casa.

Incaricheranno un perito, che in seguito ad una visita approfondita dell’immobile ed alla verifica della sua conformità urbanistica ed edilizia, riferirà alla banca il valore di stima.

Se il valore stimato sarà ritenuto dalla banca corretto rispetto alla cifra di finanziamento che stai richiedendo, otterrai l’approvazione della tua domanda di mutuo.

In seguito a ciò, contatterà il notaio per mettersi d’accordo sulle modalità e sulla data in cui effettuare l’atto.

Nel caso specifico di compravendita con mutuo, il notaio prenderà due onorari. Perché stipulerà due contratti diversi.

Quello tra te ed il venditore e quello tra te e la banca.

All’atto, il notaio riceverà anche l’importo esatto delle imposte dovute.

L’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria, l’importo pari ai bolli ed ai costi di trascrizione degli atti in conservatoria.

N.B.

Attenzione alla somma che effettivamente verrà erogata dalla banca, perché ottenere un mutuo può vuol dire avere anche delle spese accessorie al finanziamento.

Sicuramente ci sarà da corrispondere un’imposta che si chiama “imposta sostitutiva”.

Quest’ultima, è, nella misura ordinaria, il 2% sull’importo di mutuo ottenuto, ma si riduce allo 0,25% se il mutuo viene concesso per un acquisto “prima casa”.

Ed inoltre dovrai verificare se vi sono costi di perizia, istruttoria pratica, assicurazioni aggiuntive ed obbligatoria (Responsabilità civile).

Fatti dire subito dalla banca se e quale sarà, la somma per le spese che tratterranno dall’importo erogato.

Sempre in ambito mutuo in relazione alla proposta di acquisto, esaminiamo ora la variabile della “Proposta subordinata ad ottenimento del mutuo”.

La clausola della subordinazione della proposta all’approvazione della banca per la richiesta di un mutuo, è andata molto forte dalla fine degli anni ’90 alla prima decade del nuovo millennio.

La grande facilità di accesso al credito ed un’economia molto vivace, permetteva a tutti, richiedenti ed istituti, di raggiungere il loro obiettivo.

Chi voleva acquistare casa e non era del tutto nullafacente, aveva quasi sempre risposta positiva.

Le banche che mettevano in budget determinati obiettivi annuali, concedevano i mutui.

Spesso a condizioni anche in deroga alle regole generali.

Mutui al 100%, al 120%, a dipendenti con contratti a tempo determinato, a coobbligati senza alcun grado di parentela, ecc.

E’ stata pratica assai diffusa e con una grande percentuale di riuscita.

Poi, dal 2010 al 2013/14, vi è stato un dietrofront delle banche che non hanno più potuto concedere finanziamenti, né alle condizioni precedenti, né a condizioni comunque non così vantaggiose.

E dopo essere quindi quasi scomparse dallo scenario del mercato immobiliare nei cinque anni scorsi, stanno oggi tornando fortemente alla ribalta.

Dal 2015 ad oggi, vi è una ripresa generale, con prodotti molto competitivi in termini di tassi d’interesse e condizioni generali, coadiuvati anche da regole più trasparenti applicate dalle banche stesse.

Vincolare la proposta di acquisto all’approvazione della banca per una richiesta di mutuo, significa in sintesi, porre una clausola sospensiva alla proposta che facciamo.

Ovvero, la nostra proposta, non avrà efficacia (non produrrà i suoi effetti, le obbligazioni previste dalle altre condizioni del contratto sottoscritto), se non in seguito alla risposta affermativa della banca alla richiesta del proponente.

In altre parole, prima di sapere se riuscirai a comprare la casa, dovrai ottenere il sì dalla banca.

Ciò si traduce in una richiesta molto importante che si fa alla proprietà dell’immobile.

Gli si chiede di accettare la propria proposta, aspettando l’esito della domanda di finanziamento.

E nell’attesa, gli si chiede anche l’impegno a non accettare altre offerte.

Questo di per se, pone dei limiti alla “forza contrattuale” del proponente.

Perché, il proprietario dell’immobile, sarà più propenso ad accettare di attendere, molto probabilmente, solo se l’offerta sarà allettante.

Ed anche, se il venditore non avrà egli stesso delle incombenze in termini di tempo, da rispettare.

Il peggio che potrebbe verificarsi, è che in seguito ad un’attesa di 40 giorni o anche più, l’esito della richiesta arrivi poi negativo.

E quindi per il proprietario, vorrebbe dire trovarsi ancora con l’immobile da vendere.

Ed ovviamente, sarà proprio quello a cui penserà il venditore, quando gli verrà presentata questo tipo di proposta.

Perché sicuramente avrà in mente ben chiaro il primo assioma della legge di Murphy : “se una cosa può andar male, lo farà.”

E’ di fatto, come mettere un lucchetto alla vostra proposta, senza però possedere la chiave.

Quella chiave ce l’ha qualcun altro. La banca. E dovremo solo attendere speranzosi che alla fine ce la dia, per liberare la nostra proposta.

Come indorare la pillola allora?

Ci sono delle accortezze da usare per motivare il proprietario a considerare una clausola sospensiva per richiesta di mutuo?

Una su tutte, informandolo delle proprie possibilità di ottenimento del finanziamento.

Se metto a conoscenza il proprietario della mia capacità economica e dei pareri non ufficiali favorevoli ottenuti in fase di colloqui informativi avuti con le banche a cui mi sono rivolto, lo renderò partecipe ed in grado di comprendere se la richiesta possa essere valida.

Ed è anche importante, una volta che la proprietà ha accettato la condizione, tenerla aggiornata sulle varie fasi della nostra richiesta in corso.

Il coinvolgimento, dimostra che stiamo facendo qualcosa e che siamo attenti alle esigenze ed ai bisogni del venditore.

E se per caso vi fosse uno slittamento nei termini indicati nella proposta per ottenere la risposta ultima della banca, il proprietario informato, avrà meno timore e più elasticità a concedere qualche giorno in più.

Se tutto è andato come doveva, ora sarai dal notaio o in banca e starai firmando un sacco di fogli…

Congratulazioni!

Un ultimo consiglio, nell’indicare le tempistiche di ogni fase, considera sempre dei margini superiori alle tue aspettative.

La formula usata nei contratti come una proposta di acquisto, è spesso indicata con “entro e non oltre il”.

Il che vuol dire che se indichi una tempistica e poi a te ed al venditore va bene anticipare il termine, siete nella possibilità di farlo.

Buona nuova casa!