Ho trovato casa. Adesso che cosa devo controllare?

L’hai vista, ti piace e hai già iniziato mentalmente ad arredarla. È proprio questo il momento in cui conviene smettere per qualche minuto di guardare la casa e cominciare a guardare i documenti.

Trovare la casa giusta non è semplice.

Magari sono mesi che guardi annunci.

Hai visitato appartamenti troppo piccoli, troppo bui, troppo cari.

Hai visto cucine bellissime in case che non compreresti mai e case perfette con cucine che avresti demolito il giorno dopo.

Poi finalmente succede.

Entri in una casa e qualcosa cambia.

Questa mi piace.

Cominci a immaginare il tavolo lì. Il divano dall’altra parte. Quella stanza potrebbe diventare lo studio. La cameretta è perfetta. Il balcone è proprio quello che cercavi.

E pochi minuti dopo arriva inevitabilmente la domanda:

“Come faccio a non farmela scappare?”

È comprensibile.

Ma prima ce n’è un’altra.

“Che cosa sto per comprare?”

Sembrano la stessa domanda.

Non lo sono affatto.

1. Prima di tutto: chi sta vendendo questa casa?

Può sembrare banale.

Se qualcuno mette in vendita un appartamento, sarà suo.

Quasi sempre è così.

Ma dobbiamo avere la certezza di sapere esattamente di chi è e soprattutto come ne è diventato proprietario.

La risposta si trova nell’atto di provenienza.

Può averlo acquistato.

Può averlo ereditato.

Può averlo ricevuto per donazione.

Può appartenere a una sola persona oppure a più proprietari.

E la provenienza non è un dettaglio burocratico.

È la storia giuridica dell’immobile che stai per acquistare.

Prima di impegnare qualche centinaio di migliaia di euro, vale la pena conoscerla.

2. Quello che hai visto corrisponde a quello che esiste sulla carta?

Durante la visita hai visto una casa.

Adesso bisogna vedere la sua planimetria.

• I muri sono nello stesso posto?
• Le porte corrispondono?
• C’è quella seconda camera?
• Il bagno è dove dovrebbe essere?
• Quel ripostiglio esiste anche sulla carta?

È un controllo importante.

Ma attenzione a un equivoco piuttosto comune: la planimetria catastale, da sola, NON DIMOSTRA automaticamente la regolarità urbanistica dell’immobile.

Catasto e Comune hanno funzioni diverse.

Per questo, quando necessario, bisogna verificare anche i titoli edilizi e la documentazione urbanistica.

Una parete diversa non significa necessariamente che la casa sia invendibile.

Potrebbe trattarsi di una situazione facilmente regolarizzabile.

Ma è molto meglio sapere prima che quella parete rappresenta un problema, invece di scoprirlo quando la banca ha già mandato il perito o il notaio sta preparando l’atto.

3. Ci sono ipoteche?

Anche questa parola mette spesso paura più del necessario.

Una casa con un mutuo può essere venduta.

Succede continuamente.

Il punto è sapere che quel mutuo esiste e capire come verrà estinto e come sarà gestita la relativa ipoteca.

Diverso sarebbe scoprire vincoli, pignoramenti o altre formalità che non ci aspettavamo.

Per questo esistono le visure ipotecarie.

L’obiettivo non è trovare necessariamente un immobile completamente “immacolato”.

È sapere quale situazione esiste e come verrà gestita prima del trasferimento.

4. E il condominio?

Qui arriviamo a una delle parti che personalmente controllerei con molta attenzione.

Perché non stai acquistando soltanto quattro muri.

Stai entrando anche in un condominio.

• Quanto si paga ogni anno?
• Che tipo di riscaldamento c’è?
• Ci sono servizi particolarmente costosi?
• Ci sono lavori straordinari già deliberati?
• Facciata?
• Tetto?
• Ascensore?
• Centrale termica?
• Cortile?
• Sono previste altre spese importanti?

E poi ci sono i verbali delle assemblee.

Probabilmente non sono la lettura più appassionante della tua vita.

Ma possono raccontare parecchie cose.

Una discussione che si trascina da anni.

Un problema di infiltrazioni.

Una causa.

Un intervento importante di cui si parla ma che non è stato ancora deliberato.

Una spesa che potrebbe arrivare.

Non significa necessariamente che tu non debba comprare quella casa.

Significa che devi sapere anche questo mentre decidi quanto vale per te.

5. “Le spese straordinarie le paga il venditore”, giusto?

Qui conviene essere molto precisi.

Nelle compravendite si sente spesso dire che le spese condominiali straordinarie deliberate prima del rogito rimangono al venditore.

Come regola nei rapporti tra venditore e acquirente, il momento della delibera ha effettivamente un’importanza fondamentale.

Ma non affiderei una compravendita a una frase detta a voce.

Nella proposta e successivamente nell’atto deve essere chiaro chi sosterrà quali spese, soprattutto quando sappiamo già che esistono lavori deliberati o in discussione.

Se stanno per rifare una facciata da centinaia di migliaia di euro, non è un dettaglio da affrontare dopo aver concordato il prezzo.

Fa parte della decisione economica.

6. Se devi chiedere un mutuo, il momento di pensarci non è dopo la proposta

Hai trovato la casa da 450.000 euro.

Hai 150.000 euro disponibili.

Quindi ti servono 300.000 euro di mutuo.

Semplice?

Non necessariamente.

La banca deve valutare te.

Ma deve valutare anche la casa.

Reddito, età, impegni finanziari, durata del finanziamento e rapporto tra rata e reddito riguardano l’acquirente.

Poi arriva la perizia.

E qui entra in gioco l’immobile.

Per questo sarebbe molto meglio arrivare alla ricerca della casa avendo già una buona idea della propria capacità finanziaria.

Non serve necessariamente avere già il mutuo deliberato.

Ma sapere realisticamente quanto possiamo comprare evita molti problemi.

Soprattutto evita quello più doloroso:

trovare la casa perfetta e scoprire dopo che non possiamo finanziarla.

7. Se il mutuo è indispensabile, attenzione a quello che firmi

Questo merita un capitolo a parte.

Una proposta d’acquisto non è semplicemente:

“Offro 430.000 euro.”

È un documento che può produrre conseguenze giuridiche molto importanti.

Se per acquistare hai necessariamente bisogno del mutuo, questo elemento deve essere affrontato correttamente nella proposta.

Una condizione sospensiva legata all’ottenimento del finanziamento può tutelare l’acquirente, ma deve essere scritta con attenzione: importo, tempi, modalità e condizioni devono essere sufficientemente chiare.

E naturalmente ha conseguenze anche per il venditore, che per un certo periodo potrebbe trovarsi con una vendita non ancora definitivamente consolidata.

Non esiste quindi una formula magica buona per tutti.

Esiste una regola molto più semplice:

non firmare una condizione che non hai capito.

8. Quanto stai lasciando sul tavolo?

Arriviamo alla caparra.

Anche qui capita di concentrarsi sul prezzo e molto meno su tutto il resto.

400.000 euro di prezzo.

10.000 euro alla proposta.

Altri 30.000 al preliminare.

Saldo al rogito.

Oppure 30.000 euro subito.

Sono strutture molto diverse.

Bisogna sapere quali somme vengono versate, quando vengono versate e soprattutto a quale titolo.

Caparra confirmatoria e acconto prezzo non sono la stessa cosa.

Hanno funzioni e conseguenze differenti.

Non serve trasformarsi in giuristi.

Serve però capire che cosa rappresentano i soldi che stiamo consegnando.

9. Quando ti consegneranno davvero la casa? E soprattutto: cosa ci sarà dentro?

Proprio ieri ero seduto in un bar con Monica.

Al tavolino accanto al nostro una ragazza stava raccontando all’amico di avere comprato casa.

A un certo punto dice:

“Ho lasciato una recensione negativa all’agenzia. I venditori dovevano lasciarmi la cucina e invece l’hanno portata via!”

Io e Monica ci siamo guardati.

Ovviamente non conoscevamo quella compravendita e quindi non possiamo sapere che cosa fosse stato effettivamente concordato.

Ma la scena ci ha fatto riflettere.

Perché una cucina sembra una cosa enorme.

È lì.

È montata.

È fatta magari su misura per quella parete.

Per chi compra può sembrare perfettamente naturale pensare che rimanga.

Per chi vende può essere altrettanto naturale pensare:

“È la mia cucina. Me la porto.”

Chi aveva ragione?

Dipende da cosa avevano concordato.

E soprattutto da cosa avevano scritto.

Lo stesso problema può riguardare gli armadi su misura.

I condizionatori.

Le tende.

Un mobile bagno.

Gli elettrodomestici.

Perfino quel lampadario che durante tutte le visite sembrava praticamente parte della casa.

Ed è interessante anche un altro aspetto di quella conversazione sentita per caso.

La ragazza attribuiva all’agenzia la responsabilità di quello che era successo.

Magari l’agenzia non aveva alcuna colpa.

Forse l’accordo era chiarissimo e uno dei venditori semplicemente non lo aveva rispettato.

Non possiamo saperlo.

Ma c’è una cosa sulla quale vale la pena riflettere.

Non basta avere ragione. Il cliente deve anche capire che qualcuno sta tutelando ciò che è stato concordato.

Se nasce un problema, una buona agenzia non può sempre risolverlo con una bacchetta magica.

Può però ricostruire gli accordi, spiegare cosa prevedono i documenti, mettere le parti in comunicazione e fare tutto ciò che è nelle sue possibilità perché quanto stabilito venga rispettato.

E molte discussioni si possono evitare ancora prima.

Con una frase scritta bene.

La cucina resta.

Oppure:

La cucina non è compresa nella vendita.

Cinque secondi per scriverlo.

Parecchie arrabbiature risparmiate dopo.

10. E se devi vendere casa tua per comprare questa?

Questo cambia parecchio.

Perché a quel punto non stai facendo una compravendita.

Ne stai coordinando due.

Devi vendere la tua casa, incassare il denaro e contemporaneamente evitare di perdere quella nuova.

Magari il tuo acquirente deve chiedere un mutuo.

Magari anche il venditore della casa che vuoi comprare deve trasferirsi altrove.

Improvvisamente abbiamo tre famiglie, due o tre banche, diversi tecnici, due notai e una serie di date che devono riuscire a parlarsi.

Si può fare.

Si fa continuamente.

Ma deve essere pianificato.

Perché una data scritta male nella prima proposta può diventare un problema tre mesi dopo.

11. Quanto costa davvero questa casa?

Anche qui il prezzo non racconta tutto.

Se compri a 400.000 euro, non spenderai soltanto 400.000 euro.

Ci sono imposte.

Notaio.

Eventuale mutuo e relativi costi.

Mediazione.

Trasloco.

Eventuali lavori.

Arredi.

E poi comincia la vita nella casa: condominio, riscaldamento, utenze, manutenzione.

Proprio come abbiamo visto parlando di locazioni, esiste una differenza fra il prezzo di una casa e il costo di abitarla.

Un appartamento apparentemente più caro ma già efficiente e in ordine potrebbe richiedere meno denaro negli anni successivi.

Uno più economico potrebbe avere davanti 100.000 euro di ristrutturazione.

Il prezzo è importante.

Il costo complessivo lo è di più.

12. Infine, una cosa che nei documenti non troverai mai

Soffermati a guardarla bene la casa. Prenditi tutto il tempo.

Se puoi, guardala anche una seconda volta.

E questa volta cerca di non innamorartene.

Apri le finestre.

Ascolta.

Guarda la luce.

Controlla cosa c’è davanti alle finestre.

Percorri la strada dalla metropolitana.

Guarda il quartiere.

Se puoi, passa davanti allo stabile in un orario diverso.

Immagina un martedì sera di novembre, non soltanto il sabato mattina in cui l’hai visitata.

Perché possiamo controllare provenienza, catasto, urbanistica, ipoteche e condominio.

Ma nessun documento potrà dirti se ti piacerà davvero vivere lì.

Quindi devo controllare personalmente tutte queste cose?

No.

Ed è forse questo il punto più importante di tutta questa lunga lista.

Se acquisti attraverso un’agenzia che lavora correttamente, buona parte di queste informazioni dovrebbe essere già stata raccolta prima che tu debba prendere una decisione.

Atto di provenienza.

Situazione catastale e documentale.

Informazioni condominiali.

Spese.

Eventuali lavori straordinari.

Ipoteche.

Tempi di consegna.

Condizioni particolari.

Elementi compresi o esclusi dalla vendita.

Naturalmente alcune verifiche spettano poi ai professionisti competenti — tecnico, notaio, banca — e non tutto può essere conosciuto il giorno della prima visita.

Ma il principio dovrebbe essere semplice.

Il compito di una buona agenzia non è convincerti che devi comprare quella casa.

È fare in modo che, quando decidi se comprarla, tu abbia davanti agli occhi il maggior numero possibile di informazioni utili per farlo consapevolmente e serenamente.

Anche quelle che potrebbero farti cambiare idea.

Anzi, soprattutto quelle.

Perché se una determinata informazione è sufficiente per farti rinunciare all’acquisto, è molto meglio scoprirla prima di avere firmato una proposta che dopo.

Prima di fare una proposta

Da dove arriva l’immobile?

Casa e documenti corrispondono?

Esistono ipoteche o altri vincoli?

Com’è la situazione condominiale?

Ci sono lavori importanti?

Il mio mutuo è realistico?

Quanto verso e a quale titolo?

Quando riceverò la casa?

Che cosa rimarrà dentro?

Quanto mi costerà davvero acquistarla e viverci?

E soprattutto:

c’è qualcosa che sto dando per scontato e che sarebbe meglio mettere per iscritto?

Perché quando troviamo finalmente la casa che ci piace abbiamo una comprensibile paura di perderla.

E quella paura ci spinge ad accelerare.

A volte è necessario essere veloci.

Il mercato non sempre aspetta.

Ma essere veloci e comprare alla cieca sono due cose completamente diverse.

Una buona compravendita non è quella in cui non emerge mai nessun problema.

Le case hanno una storia. E qualche imperfezione può esserci.

Una buona compravendita è quella in cui sappiamo prima quali problemi esistono, quali possono essere risolti e quali invece siamo disposti ad accettare.

Poi possiamo tornare a guardare quella casa.

E finalmente pensare:

“Sì. È lei.”