Come si compra una casa? (Parte prima)

Dopo aver selezionato annunci su annunci, visto appartamenti su appartamenti – aggiustando di volta in volta la mira sull’obiettivo finale – hai finalmente trovato quella che vorresti fosse la tua nuova casa.

E adesso?

PREPARAZIONE ALLA PROPOSTA DI ACQUISTO

Ora, prima di tutto, è il momento di farsi una domanda di vitale importanza per la tua futura serenità mentale: sei fermamente convinto, senza alcun dubbio, che la vuoi?

Forse ti sembrerà una domanda banale, invece è l’unica domanda che conta realmente, perché una volta effettuata quella che si definisce “Proposta di acquisto”, non potrai tornare indietro…

…o meglio, farlo, avrà un suo costo, di solito sanguinosamente alto.

Quindi, torniamo un attimo indietro e facciamo un check preciso sull’immobile di nostro interesse.

Prima appunto, di effettuare la proposta irrevocabile d’acquisto per un immobile, è buona norma richiedere tutte le informazioni possibili che poi un domani non possano farti pentire della decisione presa troppo frettolosamente.

Lascia che ti aiuti a fare una lista.

Cominciamo!

1. L’esatto importo delle spese condominiali

Attenzione!

Probabilmente in fase di appuntamento col tuo agente immobiliare o con il proprietario stesso, ti sarà stata data una cifra indicativa delle spese condominiali.

Per esperienza personale, ti posso dire senza paura di essere smentito, che il più delle volte, il proprietario, non ricorda la cifra esatta che versa al condominio. Quasi sicuramente in buona fede.

E’ quindi di fondamentale importanza, richiedere l’ultimo consuntivo spese ed almeno l’ultimo verbale di assemblea.

Questi due documenti ci forniscono delle informazioni molto interessanti.

Oltre alla cifra annua che accetteremo di addossarci dal giorno del rogito in poi, possiamo infatti verificare come sono suddivise le spese nelle varie voci che compongono il totale.

Ad esempio, sarà indicato il corrispettivo per il riscaldamento se questo sarà di tipo centralizzato.

(N.B. In un immobile ove sono già installate le termo-valvole ed i contabilizzatori di calorie e l’appartamento non è abitato, la cifra indicante i consumi, potrebbe non essere a “regime” e quindi risultare passibile di innalzamento dal momento in cui lo abiterai, qualora la proprietà abbia messo al minimo o spento del tutto i termosifoni).

Oppure potremmo scoprire che l’acqua viene conteggiata un tot ad occupante e quindi sapere il reale costo che andremo a pagare quando il trilocale che ci vende l’anziana vedova, verrà poi abitato dalla nostra famiglia di cinque persone…

E molte altre indicazioni utili.

Potremo vedere se il condominio ha situazioni di sofferenza ed in che misura.

Una percentuale di morosi che sia sotto il 10% è quasi la normalità ed è gestibile senza particolari patemi, ma vi sono anche condomini con situazioni di morosità anche del 50% o più.

Non dico che non vadano acquistati immobili in condomini di questo tipo, ma a seconda della fase in cui sono queste problematiche e se la situazione non è del tutto compromessa, possiamo stabilire il nostro interesse regolando il prezzo da offrire in relazione a ciò.

Il Verbale di assemblea invece, è importante perché ci dirà quali sono le discussioni in corso nel condominio e soprattutto se vi sono interventi straordinari di cui si sta decidendo o si sia già deciso.

Dato che dovrai avere a che fare con quel condominio, è assolutamente fondamentale essere a conoscenza di tutte queste informazioni, ben prima di bloccare irrevocabilmente l’immobile.

2.Le spese di acquisto

Oltre al prezzo della casa, dovrai sempre tenere a mente che avrai da pagare altre incombenze.

Quali sono le spese di acquisto di un immobile?

• Le imposte;
• il notaio;
• le spese per accendere un mutuo se acquisterete con l’aiuto di un istituto di credito;
• la mediazione se ti sei avvalso di un agenzia immobiliare;

Fatti fare un calcolo il più realistico possibile di queste spese dal tuo agente immobiliare.

3.Il titolo di provenienza dell’immobile

Ovvero: il venditore, come è diventato proprietario di questa casa?

Vi sono principalmente quattro modi per diventare proprietari di un immobile:

1. per atto volontario di acquisto;
2. per successione ereditaria;
3. per donazione;
4. per assegnazione da sentenza di un giudice;
5. l’usucapione, ma non entriamo nel merito perché è ininfluente in questo senso.

Ognuna di queste ha le sue peculiarità.

Ma l’attenzione è da porre soprattutto sulla terza voce in elenco: la donazione.

E’ buona cosa, se l’immobile proviene da una donazione ricevuta dal venditore, ottenere tutte le informazioni in merito alla stessa.

Nella maggior parte dei casi i pericoli reali sono minimi e vi sono comunque delle compagnie assicurative che ti tutelano in caso di rischio.

Ma ogni donazione è da esaminare a se stante.

Poi, pare ovvio dirlo, ma prima di dare i soldi della caparra in mano al venditore, è doveroso verificare che sia in effetti il legittimo proprietario e che non ci siano altri che possano avere voce in capitolo sulla casa.

4.La situazione urbanistica

La planimetria e lo stato di fatto della casa devono combaciare.

E se è così, in seguito a modifiche effettuate precedentemente alla vendita, devono essere state autorizzate attraverso delle pratiche edilizie comunali specifiche.

Se vi sono delle sanatorie o dei condoni, è buona norma saperlo.

Perché in alcuni casi condizionano la possibilità di effettuare successive modifiche, che potrebbero causare la perdita dell’abitabilità dell’immobile.

E se acquisti una casa che ti piace molto, basando magari la tua decisione sull’idea di buttare giù quella parete per avere un open space luminosissimo, ma il regolamento edilizio ti dice che se lo farai non sarà più un’abitazione…
…avrai una casa che non sarà quella che tanto desideravi!

Bene!

Ora sai tutto. Sei convinto dell’acquisto e sei pronto ad effettuare il grande passo.

Ma in cosa consiste esattamente una proposta di acquisto?

Lo vedremo nella seconda parte.

Stay tuned!