Come si sceglie un bravo agente immobiliare? Scopri i 5 pericoli da evitare ed i 3 vantaggi che devi ottenere!

Uno vale l’altro?! Quasi mai, soprattutto se in gioco c’è la tua casa ed un mucchio di soldi che non devi perdere!

Parto dal presupposto che per molti sia, ahimè, un ossimoro, due parole che vicine sono come il fuoco ed il ghiaccio…
“Bravo” ed “agente immobiliare” in Italia, storicamente non vengono frequentemente associati come termini.

Però, come tutte le professioni che si occupano di fornire servizi alle persone, anche quella del mediatore, se fatta con passione ed attenzione, può realmente soddisfare un bisogno o un’esigenza.

In questo articolo ti illustrerò quali sono le 5 criticità a cui devi prestare attenzione nello scegliere un agente immobiliare e quali sono i 3 vantaggi che dovresti assicurarti tramite il suo servizio.

Affidarsi ad un agente immobiliare spesso nell’immaginario del venditore tipo, significa soprattutto due cose:

1. impegnarsi per mesi (6, 12, 18, ecc…) con un’agenzia, senza avere poi la possibilità di rescindere il contratto firmato, se non pagando una penale per il recesso anticipato (penale salata perché di norma ti richiedono praticamente una cifra pari alla provvigione che avevi stabilito in caso di vendita);
2. non poter vendere l’immobile autonomamente, perché nel caso tu abbia un tuo contatto personale che voglia acquistare casa tua, non puoi vendergliela se non…pagando una penale per il recesso del contratto anticipato (penale salata perché di norma ti richiedono praticamente una cifra pari alla provvigione che avevi stabilito in caso di vendita).

Con questi presupposti, è anche comprensibile la diffidenza che nasce al pensiero di affidarsi ad un’agenzia immobiliare.

Perché spesso si traduce in: UN ENORME BLOCCO MESSO SOPRA CASA TUA.

Ed è un vero peccato che un servizio che ha la sua utilità, si trasformi in uno scomodo e pericoloso cappio al collo.

Proprio per questo ho deciso di scrivere questo articolo.

Per coloro che vorrebbero affidarsi ad un professionista immobiliare ma sono, giustamente, diffidenti.

Diciamo che è come se ti fornissi un efficace vaccino contro i virus immobiliari.

Ma entriamo subito nel merito esaminando quali sono i 5 punti critici a cui prestare attenzione se ti vuoi affidare ad un agenzia immobiliare.

Sei pronto? Via!

N. 1 L’IRREVOCABILITA’ DEL CONTRATTO

Ebbene sì, questo a mio avviso è il punto più pericoloso a cui devi prestare attenzione.

L’irrevocabilità, è quella proprietà del contratto che stipuli con l’agenzia, che non ti permette di recedere dallo stesso, se non dietro il pagamento di una penale.

PER QUALSIASI MOTIVO!

Hai capito bene.

Non mi riferisco alla giusta evenienza per cui questa clausola esista.

Ovvero evitare all’agente incaricato di perdere tempo e soldi per nulla.

Ovvio che se incarichi un’agenzia e dopo qualche tempo, gli dici che hai cambiato idea e nel frattempo la tua agenzia ha svolto tutta quella serie di pratiche per promuoverlo ed azioni per la vendita, è corretto che chi ha lavorato abbia per lo meno un rimborso.

Ma qui non sto parlando di questo…

Se durante l’incarico affidato all’agente, anche per motivi indipendenti dalla tua volontà, ti trovassi nella condizione di non poter più vendere casa, non potrai disdire l’incarico affidato all’agenzia, se non PAGANDO una salatissima penale!

Uno scenario non proprio rassicurante, visto che la penale è sempre salata!

Immagina di aver deciso di cambiare casa perché hai avuto la notizia di un tuo trasferimento in un altro luogo, distante dalla tua città attuale.

Parti con la vendita di casa tua (che in realtà non la lasceresti mai, perché ti trovi bene, ma dovendo andare dall’altra parte del mondo, non puoi proprio tenerla) e dai l’incarico di vendita ad un’agenzia per sei mesi.

Ma trascorso il primo mese di incarico, ricevi comunicazione ufficiale da parte del tuo datore di lavoro che il trasferimento è saltato e che quindi dovrai rimanere in sede.
…

Ecco, ora hai tre possibilità:

a. blocchi la vendita di casa tua, PAGANDO LA SALATA PENALE PER LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO;

b. decidi di aspettare questi cinque mesi rimanenti con l’ansia addosso, nella speranza che nessuno ti faccia l’offerta al prezzo ed alle condizioni prestabilite;

c. ti rendi irreperibile all’agenzia e rispondi al telefono con tanto di patata in bocca e camuffando la voce facendo l’accento svedese, sperando che l’agente non ti invii raccomandate e non ti porti in giudizio per far valere la sua velenosa clausola penale…

NON CI CASCARE.

Non firmare un contratto dove limiti la tua libertà di gestire a tuo piacimento la vendita di casa tua.

Rimani il padrone di casa, senza piegarti al ricatto dell’incarico IRREVOCABILE!

L’irrevocabilità deve prevedere delle eccezioni e soprattutto non deve costarti più del giusto!

A braccetto con l’irrevocabilità c’è sua sorella più piccola:

2. L’ESCLUSIVITA’

Spesso le due caratteristiche vengono confuse dai proprietari che si affidano ad un’agenzia ed assumono nella loro mente, quasi lo stesso significato.

Invece l’esclusiva (quella che di norma il venditore privato demonizza molto più che l’irrevocabilità vista sopra) è un altro tipo di vincolo.

In parole molto semplici, è solo… quella piccola cosa, che NON TI PERMETTE DI VENDERE CASA, se non tramite l’agente che hai incaricato.

Non è così tremendo in fondo, no?

Era sarcastico ovviamente…

Altro esempio:

Ricordi il venditore di prima?

Ha ricevuto il trasferimento, da incarico 6 mesi all’agente…

Ma questa volta dovrà trasferirsi veramente. Nessun dietro front.

L’immobile è in vendita da un po’ ma nessuno si fa avanti.

Il tempo scorre. Il trasferimento si avvicina, ma la casa è ancora invenduta.

Quando, il tuo vicino ti suona al campanello e ti dice: “Sai, sono veramente interessato a casa tua, talmente interessato che siccome voglio ingrandirmi perché qui mi trovo veramente bene, ti faccio la mia offerta.”

Al che tu dirai: “Fantastico! Contatta il mio agente immobiliare che per farti fare la tua offerta, ti farà pagare il 3, 4, o 5 % per non avere fatto proprio nulla! E così potremo concludere l’affare!”

DAVVERO?

No, certo. Chi è il folle che per una cosa che ha fatto in autonomia, va a pagare qualcun altro?

Sono fermamente convinto, che l’agenzia debba essere un valore aggiunto.

L’agente deve AIUTARTI a vendere casa.

Per quale motivo dovrebbe prendere dei soldi senza aver fatto nulla, solo perché ha un contratto che lo pone chiaramente come un ostacolo alla vendita (nell’esempio di sopra, tra te ed il tuo vicino)?

Certo, alla fine puoi sempre risolvere pagando la famosa penale…

L’unica esclusiva che può avere un senso è quella che esclude la concorrenza tra agenzie.

Perché farebbero la lotta sul tuo oggetto, svalutandolo e sacrificandolo sull’altare della trattativa.

Facciamo un gioco.

Mettiti per un istante nei panni dell’agenzia che tratta il tuo immobile.

Hai questo prodotto da vendere. Ma non ce l’hai solo tu. Ce lo avete in sei…

Fai la pubblicità come gli altri. Lo proponi ai tuoi clienti (qualche volta ti diranno che qualcun altro glielo ha già proposto).

Ma ecco che finalmente fai l’appuntamento giusto.

Hai per le mani un cliente che è realmente interessato.

Ma…

Ma questo cliente ti dice chiaramente che lui è interessato, ma dovrai fargli un bello sconto sul prezzo.

Poi in realtà non saprai mai che questo cliente è un po’ che segue la promozione dell’appartamento sui vari portali immobiliari ed ha visto proprio che ci sono sei agenzie che lo trattano e che sta cercando di capire chi, tra queste sei, tratterà lui, meglio.

A discapito di cosa?

Esatto. Del miglior prezzo che potevi realizzare.

Sei ancora nei panni dell’agente?

Che fai?

Non ritiri la proposta stiracchiata, nella speranza di essere il primo e magari anche l’unico a presentare l’offerta al venditore?

Sarai così onesto da dire al venditore che forse se aspetterà potrà realizzare qualcosa in più?

…

Vedi qual è il rischio per casa tua?

Quindi affidarsi ad un unico referente, con la premessa che sia scelto bene, è un’arma che gioca a TUO FAVORE.

Cosa vuol dire scelto bene in questo caso?

Se hai paura di perdere la possibilità di avere dei contatti da parte di altre agenzie, assicurati, anche in forma scritta, che chi sceglierai, sia disponibile a collaborare con altri colleghi qualificati.

Magari stabilendo anche chi sono i professionisti ai quali avresti piacere ad affidarti in collaborazione.

In questo modo potrai avvalerti di più agenzie, ma coordinate da un unico referente. E pagherai solo lui. Senza sorprese.

3. LA VISIBILITA’

Questo punto non è da sottovalutare.

Scegli sempre un’agenzia che offra la maggiore visibilità possibile al tuo immobile.

Oggi i padroni della pubblicità immobiliare, non sono più i quotidiani o le riviste di settore.

Ma è internet.

Quasi la totalità dei contatti per gli immobili provengono da internet.

In forme diverse.

Portali immobiliari.

Portali partner in cui compaiono pubblicità di annunci immobiliari.

Social network.

Motori di ricerca (Google).

Verifica e fatti specificare per iscritto, quali forme pubblicitarie utilizzerà l’agenzia che stai considerando.

Se trovi un’agenzia che esclude parzialmente o in toto la pubblicità, è come se l’appartamento non fosse nemmeno in vendita.

E il risultato è che NON VERRA’ NESSUNO o quasi a vedere casa tua.

So che pensi non sia possibile.

Ma ti assicuro che anche se assurdo, vi sono agenzie che per mantenere le promesse di costo zero per te o costo minimo, vanno a sacrificare l’unica cosa sensata che deve fare un’agenzia: la pubblicità.

In fondo non hanno nemmeno tutti i torti, se ti prometto che non mi paghi perché dovrei tirar fuori dei soldi che non ho, per promuovere la tua casa?

Sai che fine faranno questo tipo di agenzie?

Senza soldi, nessuna attività sta in piedi.

E se pensi che: “tanto li prende dall’acquirente!”

Vero!

Ma è un pericolo grosso come la tua casa!

Se l’unico che paga l’agenzia è l’acquirente… sai a favore di chi lavorerà il “tuo” agente?

E sai a discapito di cosa?

“Chi poco spende, assai spende.”

4. LE REFERENZE

Torniamo a parlare di internet…

E’ veramente diventato uno strumento infinitamente potente se usato nel modo corretto.

Oggi siamo tutti più o meno rintracciabili in rete.

Ma soprattutto lo sono le aziende.

E’ questo è solo un gran bene.

Perché insieme alla presenza delle aziende, trovi sempre di più, i commenti e le impressioni di chi ha utilizzato i loro servizi o prodotti.

Ed è facile imbattersi in esperienze negative anche sulle agenzie.

Fai una prova, vai su Google e cerca: “OPINIONI” o “PARERI” e di seguito aggiungi un nome di qualche agenzia conosciuta. Ad esempio “OPINIONI …..CASA”

Credimi, se sei un po’ curioso come in fondo tutti noi lo siamo, ti soffermerai a leggere le varie storie assurde in cui alcuni si sono ritrovati nello sfortunato rapporto con un’agenzia immobiliare.

Utilizza i social network per conoscere le impressioni che i clienti hanno avuto nell’affidarsi alla agenzia che hai individuato come valida.

E se non trovi nulla?

Bè, anche questo potrebbe darti un bell’indizio…

Se non lo trovi tu, molto probabilmente non la troverà nemmeno il cliente che potrebbe essere interessato a casa tua…e non troverà nemmeno quella ovviamente. Vedi il punto 3.

5. LA DURATA

Quanto deve durare un incarico di promozione immobiliare?

La risposta esatta non c’è.

Regola aurea: NON ESISTE UN TEMPO DETERMINATO DA LEGGI O NORME.

E’ quindi, tua facoltà, DECIDERE per quanto tempo affidarti all’agente.

Presta invece molta attenzione ad eventuali clausole di rinnovo automatico.

Se inserite in contratto ed io consiglio di far rimuovere clausole simili, dovrai star bene attento ad inviare eventuale disdetta dell’incarico tot giorni prima della scadenza, pena il rinnovo per un pari periodo.

Il mio suggerimento è: non dare un incarico particolarmente lungo.

Se sarai soddisfatto dell’operato del tuo agente, e non avrete raggiunto il risultato nel breve tempo prefissato, sarai comunque libero di affidargli un nuovo incarico successivamente alla scadenza.

Ecco i 5 aspetti a cui devi assolutamente prestare attenzione se vuoi evitare di trovarti con mani e piedi legati dal tuo aguzzino immobiliare.

Ricapitolando, ecco cosa devi evitare come la peste:

1. NON PERMETTERE ALL’AGENZIA DI METTERE LE GANASCE ALLA TUA CASA CON L’IRREVOCABILITA’ AD OGNI COSTO! STABILISCI COME E QUANTO!

2. FAI IN MODO DI AVERE LA POSSIBILITA’ DI POTER VENDERE AUTONOMAMENTE LA TUA CASA (IN MANIERA PASSIVA), EVITA L‘ESCLUSIVA PER ALCUNI SPECIFICI CASI!

3. CHI CERCA CASA TUA DEVE TROVARLA! NON CONSIDERARE VALIDE AGENZIE CHE NON PROMUOVONO ADEGUATAMENTE SE STESSE ED I LORO IMMOBILI. RIFUGGI DALL’INVISIBILITA’. (ATTENTO A CHI COSTA NIENTE O POCO!)

4. CERCA SU INTERNET E MAGARI TRA LA TUA RETE DI CONOSCENTI SE CONOSCONO IL PROFESSIONISTA A CUI STAI PER AFFIDARTI. VALUTA LE SUE REFERENZE

5. LA VENDITA DI CASA TUA NON DEVE TRASFORMARSI IN UNA VERSIONE RIVISITATA DI “SENTIERI”… REGOLA LA DURATA DELL’INCARICO ALL’AGENTE

Ti ho promesso all’inizio che ti rivelavo quali sono i 3 vantaggi che una valida agenzia o un buon mediatore deve essere in grado di fornirti.

Eccoli:

1.PROMOZIONE EFFICACE DELL’IMMOBILE

Un bravo agente sa come indurre interesse nel giusto cliente, quando propone un immobile.

Per esperienza professionale, conosce già qual è il cliente ideale per lo specifico appartamento che promuove ed incentrerà la pubblicità per attrarre quel tipo di cliente.

Saprà dare la giusta enfasi alle caratteristiche che spingono il potenziale acquirente a scegliere di venire a vedere casa tua (perché spesso il buon agente sa meglio del compratore quello di cui ha bisogno!) e soprattutto, sarà anche capace di parlare nel modo giusto delle caratteristiche che potrebbero essere indicate come negative, senza che questo penalizzi la vendita e l’interesse della persona disposta all’acquisto.

2. RISORSE

L’agenzia efficace, in quanto tale, disporrà di mezzi e strumenti professionali per “impacchettare” la tua casa, proprio come se fosse un prodotto pregiato da porre in vetrina.

E quindi di conseguenza accrescerà il valore percepito dell’immobile.

Fornirà a richiesta dell’interessato, la documentazione necessaria, una scheda immobile descrittiva, una planimetria, il parere tecnico di architetti e ristrutturatori e arredatori, se necessario.

Ricontatterà le persone che si sono interessate al tuo appartamento in modo da non perdere la minima possibilità di avviare una trattativa.

Metterà a disposizione della tua casa le risorse economiche per comparire nelle forme di pubblicità più adeguate.

Ed inoltre avrà uno staff (interno od esterno) che istruito ed adeguato, sarà sempre presente come supporto a te ed al cliente interessato all’acquisto.

3.RISOLUZIONE DEI PROBLEMI

Chi ha detto che una vendita tramite agenzia è una vendita senza problemi?

Non è corretto.

I problemi in una trattativa immobiliare possono insorgere per i più disparati motivi. Anche se se ne occupa un’agenzia.

Ricorda sempre: FINO ALLA DATA DEL ROGITO, FINO ALLA FIRMA ED ALLO SCAMBIO CHIAVI/ASSEGNO, PUO’ SUCCEDERE DI TUTTO.

Non voglio fare allarmismo. Ma è bene ricordare che le trattative immobiliari non durano il tempo di entrare in un negozio di vestiti e comprarsi un maglione.

Spesso e volentieri durano mesi.

Nei casi più rapidi almeno una quindicina di giorni.

Ma proprio la natura lunga dei tempi di conclusione di un affare immobiliare, espongono questo tipo di compravendita ad imprevisti di vario genere.

Ebbene, la presenza di un professionista immobiliare preparato e coadiuvato da tecnici, geometri, ingegneri, notai ed avvocati, farà sì che possa risolvere qualsiasi imprevisto si presenti, nel migliore dei modi.

La grande differenza è che molte delle criticità a cui potrà andare incontro la trattativa, saranno esaminate preventivamente, ponendo subito riparo a situazioni sgradevoli.

Inoltre il mediatore, è per definizione colui che “trova l’accordo tra le parti”.

In poche parole è quello che fa da collante.

Il complimento più bello che mi hanno fatto ad un atto davanti al notaio? (ed è successo più di una volta)

“Una cosa è certa! Se non fosse stato per il Sig. Pensa, non saremmo qui”

Ti ho detto proprio tutto. Ora sei vaccinato!

Puoi esporti ai vari agenti immobiliari che incontrerai sulla tua strada sapendo come comportarti per evitare guai e per scegliere bene.

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Ti aspetto!