Stai facendo anche tu i due piu’ frequenti grandi errori che fa chi vende casa? Rischiando di bruciare anche 80.000 euro?

Scopri innanzitutto quali sono!

Quindi hai deciso di vendere la tua casa.

Magari sei anche già partito con qualche inserzione su internet o con il cartello sul portone fuori casa.

Sappi che prima, ci sono degli obblighi di legge da seguire per non correre il rischio di finire a pagare sanzioni salate.

Uno dei due più grandi errori che si commettono quando si parte nel vendere casa, potrebbe addirittura compromettere il risultato, facendoti buttare via davvero decine di migliaia di euro!

Partiamo dagli obblighi.

Sono principalmente 2.

Il primo è: l’ ATTESTATO di PRESTAZIONE ENERGETICA, conosciuta spesso anche con il suo acronimo APE.

Tu ce l’hai?

Attenzione a non confonderti.

Non centra nulla con l’impianto elettrico o altri impianti della casa.

E’ un documento che attesta (appunto) quanto consuma casa tua a livello energetico.

Hai presente quel grafico con le lettere da A+++ a G, con le linee colorate che trovi sugli elettrodomestici?

Ecco, esiste una scala di valutazione energetica, anche nell’ambito degli immobili.

E, dal 2009, è obbligatorio possederla per la propria casa.

Hai verificato che la tua casa ne sia dotata?

Se no, prima di mettere in vendita, l’hai fatta fare?

Per vendere un immobile, la legge ci obbliga ad essere muniti dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE o, nella sua forma più vecchia, ACE).

Questo deve essere indicato su qualsiasi inserzione o annuncio pubblicitario intenderemo utilizzare.

Sia sul cartello fuori dal portone, che sull’annuncio in internet che sulla rivista cartacea.

Non indicare questo dato, comporta l’assumersi il rischio di essere sanzionati per un importo che va dai 500 ai 5.000 euro.

Meglio non rischiare…

Come si ottiene il Certificato?

Lo compila un tecnico che esamina le caratteristiche della casa (sia dell’intero edificio, che dello specifico appartamento) ed in seguito, inserisce i dati che ha rilevato all’interno di un software ed ottiene un coefficiente di prestazione energetica.

Il risultato andrà a posizionarsi in una fascia energetica, che oggi va da A (con quattro sotto categorie, da A1 ad A4) a G. E verrà indicato anche un valore, un coefficiente, che ci informerà del consumo al metro quadro per anno (Kwh/m2a) per le abitazioni.

Il costo del tecnico che produce questo documento per un appartamento medio, può variare dentro una fascia che va dai 100 ai 350 euro.

Per alcune soluzioni più complesse e grandi, può arrivare anche a un migliaio di euro circa.

Se conti che mediamente parliamo di una spesa tra i 100 ed i 200 euro e che la sanzione amministrativa che prenderai se nell’annuncio di vendita non è indicato l’APE, va da un minimo di 500 ad un massimo di 3.000 euro, capirai che rischio inutile stai correndo.

Inoltre all’atto, davanti al notaio, dovrà esserci per forza.

Altrimenti non sarà possibile rogitare.

Ora, personalmente non è mai successo di vederlo succedere, perché un buon notaio te lo chiede…ma se addirittura riesci a rogitare in assenza di questo attestato, la sanzione arriva fino ai 18.000 euro!

Un altro consiglio che voglio darti, è: evita di indicare nelle inserzioni un dato fittizio, finto (spesso vedo indicare nell’annuncio: Classe G, 175kwh/m2a). Sappi che è un dato che può esserti contestato dal tuo acquirente.

Se lo hai pubblicizzato in quel modo ed il coefficiente è poi peggiorativo (la classe G ha dei valori che vanno da 175 in su) il tuo acquirente può chiedertene conto e accusarti di aver nascosto delle informazioni che non gli hanno permesso di effettuare una scelta incondizionata.

Mettendo così a rischio l’intera compravendita.

Potrebbe richiederti una riduzione del prezzo (a ragione) o addirittura se non vuole più procedere, il DOPPIO della caparra che ti ha versato ed altri eventuali danni riesca a dimostrare di aver subito!

Non è da prendere sottogamba come puoi vedere.

Il secondo obbligo a cui devi prestare estrema attenzione è: LA CONFORMITA’ EDILIZIO – URBANISTICO – CATASTALE

Ti sei mai soffermato a guardare la planimetria di casa tua?

Hai mai verificato che lo stato di fatto (come è oggi realmente casa tua), corrisponda ESATTAMENTE alla rappresentazione grafica riportata in catasto (quella che si chiama planimetria catastale o meglio scheda catastale)?

E se non lo è, sai perché?

Hai apportato tu le modifiche che comportano queste differenze?

O te l’hanno venduta così?

E magari hai sempre pensato che se l’hanno venduta così a te, tu oggi potrai venderla nello stesso modo?

Mi spiace darti una brutta notizia, ma oggi, molte cose che venivano concesse in modo superficiale anche solo 5 anni fa, non sono più possibili.

Se ti hanno venduto una casa che rispetto alla planimetria depositata in catasto, evidenzia delle differenze, dovrai cominciare a farti un bel po’ di domande.

Di certo, c’è che dovrai sistemare qualcosa…sperando sempre che sia possibile.

Ora, le domande sono:

• perché ci sono delle differenze?
• Queste differenze sono sistemabili?
• Per sistemare, dovrò rifare la planimetria o modificare direttamente la mia casa?
• Le autorizzazioni comunali (la pratica) sono state richieste o no?

Questo vale anche se hai fatto tu dei lavori all’interno tuo appartamento che hanno modificato la divisione degli ambienti (se hai cambiato il lavandino o gli infissi o le piastrelle, no).

Ora magari l’hai reso veramente bello!

Ma hai seguito tutte le procedure affinché anche la documentazione che segue l’immobile sia aggiornata ed in linea con le modifiche?

Prima di effettuare qualsiasi lavoro interno che abbia la funzione di suddividere diversamente gli ambienti, è buona norma presentare la giusta richiesta all’Ufficio del settore edilizio del Comune in cui è posta la casa.

Innanzitutto se hai fatto dei lavori senza autorizzazioni e ciò che hai fatto rientra in una condizione di fattibilità, senza che sia considerato un abuso insanabile, dovrai corrispondere una sanzione amministrativa al Comune, di 1.000,00 euro.

Ma, cosa ben più grave, se il tuo acquirente ti ha già versato una caparra per la tua casa, che ha “visto e gradito” con le modifiche che l’hanno resa così originale e poi scopri che quelle modifiche, non sono permesse dal Comune?

Cosa dirai al tuo acquirente che l’ha scelta così come l’ha vista e oggi gliela devi modificare?

E’ un campo minato…meglio non addentrarsi nell’eventualità!

Un’altra nota importante.

Può anche succedere una cosa di questo tipo:

La planimetria catastale è conforme all’aspetto attuale della tua casa.

Tu pensi che sia tutto a posto…

Invece, sulla visura catastale o anche sull’atto ad esempio, è evidente una pratica non meglio definita, che qualcosa è stato fatto.

Un notaio scrupoloso, ti chiederà conto di cosa è stato fatto.

Anche se te l’hanno venduta così e tu non c’entri nulla con ciò che qualcuno ha fatto vent’anni prima di te.

Dovrai a quel punto verificare scrupolosamente quali documenti non ti sono stati dati e che invece dovresti possedere.

Dovrai incaricare qualcuno di effettuare un accesso agli atti del Comune per scoprire tutto ciò che ti è stato omesso quando hai comprato tu…e di cui tu purtroppo oggi sei responsabile!

Come dici?

Chiamerai e scriverai al tuo venditore che te l’ha data così 15 anni fa?

Farai le tue rimostranze al notaio che ha effettuato la compravendita?

Auguri…

Non voglio essere sarcastico, ma davvero in Italia è molto, troppo facile restare impuniti.

Perché, sai di chi è la colpa? Per la legge, è tua!

Ma io so che non è colpa tua.

Il pensiero comune è: “Ma il notaio come ha potuto permettere che accadesse ciò? Ma non doveva tutelarmi?”

No, mi spiace. Non doveva tutelarti.

La funzione di un notaio è dire che tu sei tu e la tua controparte, è la tua controparte e solo recentemente è verificare che l’immobile sia esattamente ciò che le parti dicono che sia (con evidenti limiti, perché il notaio non verrà mai a vedere com’è la casa in questione…) a livello documentale.

O addirittura avevi comprato da un’agenzia che pubblicizzava la casa. E l’hai anche pagata cara!

E non ci ha pensato minimamente a dirti le magagne che c’erano…

Ecco, se è così, l’agente immobiliare sì che doveva tutelarti…

Insomma, PRIMA DI METTERE IN VENDITA in qualsiasi modo, ricordati di verificare, magari con l’aiuto di un tecnico fidato, che sia tutto a posto. Che eventuali pratiche edilizie esistano e siano chiuse. Che la documentazione in tuo possesso sia completa e inattaccabile.

Al giorno dell’atto, basterà una piccola incongruenza, che…ops…

E se per caso tu pensassi di aver trovato un accordo col tuo acquirente per procedere in silenzio…sappi che l’atto può essere annullato (basta che qualcuno faccia una ramanzina al tuo acquirente, tipo un genitore al figlio o un coniuge… “Ma cosa hai fatto? Hai detto di sì a questa cosa? Ma lo sai che adesso dobbiamo sistemare noi?”) e che ciò che hai dichiarato in atto è un reato penale, falso in atto pubblico…

Come hai potuto vedere queste due cose, sono davvero molto importanti.

Eppure sono le due cose più tralasciate, da chi parte con la vendita della propria casa.

E se sei tra quelli che all’agente immobiliare dice: “Non voglio mica svendere io!”, sappi che la prima causa che porta alla svendita, non è pensare che la valutazione dell’agente sia sbagliata, ma incorrere in un paio di sanzioni di quelle salate e in una causa/rogna con un acquirente davvero indignato per qualcosa che sta andando storto e s’impunta per questione di principio.

Tanto per renderti un’idea.

Quattro anni fa assistetti ad una trattativa in cui il proprietario di una casa accettava di fare un preliminare di compravendita dichiarando di avere tutta la documentazione a posto.

In realtà, non trovo l’unico documento che attestava l’agibilità di casa sua come residenziale.

Dal ricevere 30.000 euro di caparra, dopo tre anni di causa, si trovò a pagare 60.000 euro oltre alle spese legali del suo e del legale del suo indignato acquirente…

78.000 euro di danno per una compravendita che doveva essere di 240.000 euro.

0 incasso e 78.000 euro bruciati.

Tu come ti sentiresti?

Fai queste due cose e, semplificando, hai fatto il 90% di ciò che è necessario per concludere con successo la tua vendita.

Non lo è invece spiegare a chi visita la tua casa, quanto è vantaggioso comprarla perché la cucina che hai fatto installare 20 anni fa è stata fatta su misura.

Non lo è, spiegare che case come la tua non ce n’è in giro perché il balcone affaccia proprio sulla fermata del tram.

Non lo è spiegare che hai scelto personalmente quelle piastrelle azzurrine del bagno dopo il tuo viaggio in Tunisia.

Perché l’acquirente della tua casa, viene a vederla e si fa autonomamente un giudizio.

E’ lui che stabilisce cosa va bene di casa tua.

E’ lui che stabilisce i punti a favore ed i punti contro.

E’ lui a cui deve piacere ciò che vede.

Perciò, l’influenza di ciò che gli dici, rispetto a ciò che vede è pari a 0.

Sai cosa fa la differenza?

Ciò che non può vedere e ciò che dichiari o ciò che c’è sui tuoi documenti.

Ti piacerebbe usufruire del nostro servizio gratuito di Valutazione di stato dell’immobile, dove insieme ad un tecnico ti diamo un primo parere sullo Stato di vendibilità di casa tua e di ciò che emerge di necessario?