Dove sono finiti gli inquilini?

Per anni a Milano è sembrato quasi impossibile non riuscire ad affittare una casa. Bastava pubblicare un annuncio e, soprattutto per gli immobili più richiesti, arrivavano decine di contatti. Spesso in pochissimo tempo.

Oggi qualcosa è cambiato.

Gli inquilini non sono scomparsi, naturalmente. Ma sono diventati più prudenti, più selettivi e, soprattutto, meno disposti — o meno in grado — di sostenere qualsiasi richiesta.

E per la prima volta dopo molti anni iniziano a vedersi anche i primi segnali di rallentamento dei canoni.

I numeri cominciano a raccontare una storia diversa

Secondo il 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, Milano sta mostrando segnali di rallentamento che potrebbero anticipare dinamiche destinate successivamente ad altri grandi centri urbani.

Sul mercato delle locazioni il cambiamento è ancora più evidente.

I canoni medi rilevati da Nomisma hanno iniziato a scendere e gli operatori segnalano una domanda meno sostenuta rispetto ai due anni precedenti, mentre contemporaneamente aumenta l’offerta disponibile.

Anche i dati dei portali confermano il cambio di direzione.

Ad agosto 2026 Idealista rileva a Milano un canone medio richiesto di 22,3 euro al metro quadrato: -0,5% rispetto al mese precedente e -1,4% rispetto ad agosto 2025.

Numeri che, letti così, sembrerebbero raccontare poco più di una stabilizzazione.

Ma le medie, a volte, nascondono più di quanto raccontino.

Un calo dell’1%? Non è quello che vediamo tutti i giorni

Qui è necessario distinguere due cose.

Una statistica misura l’andamento medio di migliaia di immobili diversi per zona, dimensione, qualità e caratteristiche.

Chi lavora quotidianamente sul mercato vede invece il singolo appartamento.

E la nostra esperienza diretta, in questo momento, è differente.

Su alcuni immobili lo scarto tra il canone che il proprietario pensa ancora di poter ottenere e quello al quale oggi si incontra realmente la domanda può essere nell’ordine del 5%, 10% e, in alcuni casi, anche del 15%.

Questo non significa che gli affitti milanesi siano scesi del 15%.

Significa che il mercato è diventato molto più selettivo.

E anche i dati mostrano quanto possano essere differenti le situazioni all’interno della stessa Milano: mentre la media cittadina si muove poco, alcune zone sono oggi diversi punti percentuali sotto i propri massimi degli ultimi anni.

Per capire cosa sta succedendo, però, bisogna fare un passo indietro.

Perché probabilmente non esiste una sola causa.

Ce ne sono diverse. E stanno agendo tutte contemporaneamente.

1. Forse abbiamo semplicemente raggiunto un limite

Per anni la domanda di abitazioni in locazione a Milano è stata talmente forte da riuscire ad assorbire aumenti continui dei canoni.

A un certo punto, però, entra in gioco una regola molto semplice.

Non conta soltanto quanto qualcuno è disposto a pagare. Conta quanto PUÒ pagare.

E Milano è una città costosa anche prima di pagare l’affitto.

Una recente indagine Codacons la colloca ancora al vertice italiano per il costo di un paniere di beni e servizi. Il Terzo Rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile del Politecnico di Milano evidenzia inoltre come, considerando insieme abitazione e trasporti, per alcune famiglie milanesi si possa arrivare ad assorbire fino al 60% del reddito.

A questo punto il problema non è più stabilire se 1.400 euro siano tanti o pochi per un bilocale in una determinata zona.

Il problema diventa:

quante persone hanno realmente 1.400 euro al mese da destinare a quel bilocale?

Sono due domande molto diverse.

2. L’affitto non è il vero costo della casa

C’è poi un errore che per anni abbiamo fatto quasi tutti.

Quando cerchiamo una casa in affitto ragioniamo sul canone.

“Posso spendere 1.000 euro.”

Ma quei 1.000 euro non rappresentano il costo reale dell’abitare.

• A questi bisogna aggiungere le spese condominiali.
• Poi l’elettricità.
• Il gas, quando presente.
• La TARI.
• Internet.
• La manutenzione periodica della caldaia.
• Sempre più spesso la manutenzione degli impianti di climatizzazione.
• E poi tutte quelle piccole spese che singolarmente sembrano marginali, ma che alla fine del mese marginali non sono più.

Così un appartamento da 1.000 euro può trasformarsi facilmente in un costo abitativo sensibilmente superiore.

Ed è probabilmente cambiato anche il modo in cui molte persone costruiscono il proprio budget.

Ieri un inquilino poteva pensare:

“Posso spendere 1.000 euro di affitto, poi ci saranno le altre spese.”

Oggi sempre più spesso il ragionamento sembra essere:

“Posso spendere 1.000 euro per abitare.”

La differenza è enorme.

Perché significa che il canone deve trovare spazio all’interno di quel budget insieme a tutto il resto.

E non è detto che l’inquilino faccia questo conto fin dall’inizio. A volte se ne accorge dopo una prima esperienza: quando ai 1.000 euro dell’affitto aggiunge 150 o 200 euro di condominio, le bollette, la TARI e tutte le altre spese.

Al rinnovo o alla ricerca della casa successiva, il suo budget cambia.

Non necessariamente perché guadagna meno.

Semplicemente perché ha imparato quanto costa davvero abitare una casa.

3. Due case con lo stesso affitto non costano necessariamente uguale

Questa nuova attenzione produce anche un’altra conseguenza.

Immaginiamo due appartamenti entrambi proposti a 1.200 euro.

Uno ha spese condominiali contenute, infissi efficienti, riscaldamento moderno, aria condizionata recente e consumi ridotti.

L’altro ha 250 euro al mese di condominio, vecchi serramenti e impianti energivori.

Sugli annunci costano entrambi 1.200 euro.

Nella vita reale, no.

Questo significa che caratteristiche che qualche anno fa potevano sembrare secondarie stanno iniziando ad avere un peso economico concreto anche nel mercato delle locazioni.

La classe energetica, l’efficienza degli impianti e le spese condominiali non sono più soltanto informazioni da inserire nell’annuncio.

Sono parte del prezzo.

4. Nel frattempo è cambiato anche il modo di lavorare

C’è poi lo smart working.

Secondo un’elaborazione UIL Lombardia su dati Istat, nel Comune di Milano circa il 39% degli occupati utilizza forme di lavoro da remoto. Nella Città Metropolitana la percentuale è inferiore, ma rimane comunque molto significativa.

E soprattutto lo smart working è particolarmente diffuso proprio tra impiegati, professionisti, lavoratori della finanza e dei servizi avanzati.

Esattamente una parte importante del pubblico che storicamente alimenta la domanda di abitazioni in affitto a Milano.

Naturalmente questo non significa che chi lavora da casa abbandoni Milano.

Significa però che per qualcuno abitare a Milano cinque giorni alla settimana non è più indispensabile come prima.

Se devo raggiungere l’ufficio due volte alla settimana, vivere a Monza, Sesto San Giovanni, Cinisello, Rho o in un’altra località ben collegata diventa un’opzione più realistica.

Magari guadagno mezz’ora di viaggio.

Ma posso guadagnare metri quadrati, una stanza in più, un box o semplicemente un affitto più sostenibile.

La distanza ha cambiato peso.

5. Anche essere studenti non significa più necessariamente trasferirsi

C’è poi un cambiamento meno visibile.

Le università telematiche stanno crescendo a ritmi impressionanti.

Secondo ANVUR, gli iscritti sono passati da circa 119.000 nell’anno accademico 2018/2019 a oltre 307.000 nel 2024/2025.

In sei anni sono aumentati di oltre il 150%.

Non possiamo concludere che centinaia di migliaia di studenti abbiano scelto un’università online esclusivamente per evitare gli affitti delle grandi città.

Sarebbe una semplificazione.

Possiamo però osservare un cambiamento evidente:

studiare all’università oggi non significa necessariamente trasferirsi nella città dell’ateneo.

E quando una stanza singola a Milano può superare i 700 euro al mese, a cui aggiungere spese, trasporti e costo della vita, per una famiglia la possibilità di studiare senza trasferirsi diventa inevitabilmente una variabile da considerare.

Anche questo, nel tempo, può modificare una parte della domanda.

6. E mentre la domanda cambia, aumenta l’offerta

Questo è probabilmente uno degli elementi più importanti.

Perché per far cambiare un mercato non è necessario che la domanda crolli.

È sufficiente che la domanda rallenti, mentre l’offerta aumenta.

Gli operatori milanesi stanno segnalando proprio questo fenomeno.

Sul mercato stanno tornando anche appartamenti precedentemente destinati ad altre formule, compresi alcuni immobili utilizzati per le locazioni brevi.

Il risultato è semplice.

L’inquilino trova più alternative.

E quando esistono più alternative accade qualcosa che negli ultimi anni a Milano era diventato quasi insolito:

può scegliere.

Può confrontare due appartamenti.

Può scartare quello troppo caro.

Può preferire quello con minori spese condominiali.

Può aspettare qualche giorno prima di decidere.

Può perfino fare una proposta a un canone inferiore.

Sembrano comportamenti normalissimi.

E infatti lo sono.

Semplicemente, in alcune fasi del mercato milanese degli ultimi anni, non erano quasi più possibili.

7. C’è anche un fattore più difficile da misurare: l’incertezza

Infine c’è il clima generale.

Il 2026 continua a essere caratterizzato da tensioni geopolitiche, oscillazioni dei costi energetici, pressioni inflazionistiche e incertezza economica internazionale.

Sono fenomeni apparentemente lontani dalla ricerca di un bilocale in zona Isola.

In realtà arrivano fino lì.

Quando le persone percepiscono incertezza diventano più prudenti.

Rimandano alcune decisioni.

Cercano di ridurre i costi fissi.

Mantengono una maggiore disponibilità economica.

E soprattutto sono più restie ad assumersi un impegno mensile elevato per quattro anni.

L’affitto è una delle voci più importanti del bilancio di una famiglia.

Se aumenta l’incertezza sul futuro, aumenta inevitabilmente anche l’attenzione verso quella voce.

E negli ultimi anni l’incertezza non è certo mancata.

Quindi gli inquilini sono davvero scomparsi?

No.

Milano continua ad avere università, aziende, ospedali, professionisti, studenti, lavoratori italiani e stranieri.

Continua a essere una città capace di attrarre persone.

Il punto è un altro.

Per anni abbiamo avuto una domanda talmente superiore all’offerta da far sembrare quasi irrilevante il prezzo.

Se arrivavano cinquanta richieste per un appartamento, era facile pensare che aumentando il canone ne sarebbero comunque rimaste venti.

E spesso era vero.

Oggi quel meccanismo sembra essersi indebolito.

Non significa necessariamente che Milano sia entrata in una fase di forte diminuzione degli affitti.

Significa che potrebbe essere terminata la fase in cui qualsiasi prezzo trovava quasi automaticamente qualcuno disposto ad accettarlo.

Ed è una differenza enorme.

Il mercato non sta dicendo che tutte le case devono costare meno

Questo è forse il punto più importante per un proprietario.

Non bisogna passare da un eccesso all’altro.

Se ieri era sbagliato pensare:

“A Milano si affitta tutto a qualsiasi prezzo”

oggi sarebbe altrettanto sbagliato concludere:

“Gli affitti stanno crollando, quindi bisogna abbassare tutto.”

Il mercato non funziona così.

Sta diventando più selettivo.

Una bella casa, ben arredata, efficiente, nella posizione giusta, con spese ragionevoli e proposta a un canone coerente può continuare ad avere una domanda importante.

Un appartamento mediocre, con costi elevati e un prezzo costruito sui massimi degli ultimi anni può invece rimanere fermo.

E qui torna una regola che nel mercato della vendita conosciamo molto bene: il prezzo non è quello che il proprietario desidera ottenere. È il punto in cui l’offerta incontra una domanda reale.

Vale anche per gli affitti.

C’è poi una domanda che un proprietario dovrebbe iniziare a farsi

Per anni la domanda è stata:

“Quanto posso chiedere?”

Forse oggi dovrebbe diventare:

“Quanto è disposto a spendere complessivamente il mio inquilino per vivere in questa casa?”

Sono due prospettive completamente diverse.

La prima guarda soltanto all’immobile.

La seconda guarda al mercato.

E forse è proprio questo il cambiamento più interessante che stiamo osservando a Milano.

Gli inquilini non sono spariti.

Hanno semplicemente ricominciato a fare i conti.