Nel mondo immobiliare circolano convinzioni che, a forza di essere ripetute, sono diventate quasi delle certezze.
Le raccontano gli amici.

Le conferma il collega che ha comprato casa quindici anni fa.

Le sostiene il vicino, perché “suo cugino lavora in banca”.

E qualche volta arrivano perfino accompagnate dalla frase più autorevole di tutte:

“Guarda che funziona così.”

Ma funziona davvero così?

Ho raccolto sei convinzioni molto diffuse. Alcune contengono una parte di verità, altre sono semplicemente false. In tutti i casi, la realtà è un po’ più interessante della leggenda.

1. “Se faccio una proposta e il proprietario non l’accetta, perdo l’assegno”

Falso.

Quando si presenta una proposta di acquisto, spesso si consegna all’agenzia anche un assegno intestato al proprietario.

Questo però non significa che il proprietario possa incassarlo comunque.

Finché la proposta non viene accettata, quella somma non è ancora diventata la caparra prevista dal contratto. L’assegno rimane normalmente in deposito presso l’agenzia e non viene consegnato al venditore.

Se il proprietario rifiuta la proposta, oppure lascia trascorrere il termine senza accettarla, l’assegno deve essere restituito al proponente.

Il discorso cambia nel momento in cui la proposta viene accettata e l’accettazione viene comunicata all’acquirente. Da quel momento, se il documento è formulato correttamente e contiene tutti gli elementi necessari, tra le parti nasce un vero vincolo contrattuale.

Ed è allora che la somma assume la funzione indicata nella proposta: molto spesso quella di caparra confirmatoria.

Quindi no: non si perde denaro semplicemente perché il proprietario ha detto di no.

È però importante ricordare che, durante il periodo di validità di una proposta irrevocabile, l’acquirente resta impegnato. Non può normalmente ritirarla solo perché nel frattempo ha cambiato idea o ha trovato una casa che gli piace di più.

2. “Se una casa è ancora pubblicata online, significa che è disponibile”

Non necessariamente.

Questa convinzione provoca ogni giorno parecchie delusioni.

Si trova finalmente la casa giusta, si telefona pieni di entusiasmo e si scopre che è già in trattativa. Oppure che il proprietario ha accettato una proposta il giorno prima.

La reazione più comune è:

“Ma allora perché l’annuncio è ancora online?”

Perché tra “disponibile” e “venduta” esistono molte situazioni intermedie.

Potrebbe essere stata presentata una proposta che il proprietario deve ancora valutare. Potrebbe esserci una trattativa in corso, una proposta subordinata all’ottenimento del mutuo o un accordo già raggiunto ma non ancora arrivato al rogito.

Inoltre, gli annunci non sempre vengono aggiornati istantaneamente su tutti i portali. A volte occorre qualche ora; altre volte l’agenzia attende che il passaggio in corso abbia raggiunto un sufficiente grado di certezza.

L’annuncio online, quindi, è una fotografia della commercializzazione dell’immobile. Ma, come tutte le fotografie, può rappresentare una situazione di qualche momento prima.

La vera disponibilità va sempre verificata.

3. “Il mio vicino ha venduto a 500.000 euro, quindi anche casa mia vale 500.000 euro”

Forse. Ma non basta abitare nello stesso palazzo.

Il prezzo ottenuto per una casa vicina è certamente un’informazione interessante.

Ma due appartamenti nello stesso stabile possono avere valori molto diversi.

Uno può trovarsi al quinto piano e l’altro al primo. Uno può essere luminoso e silenzioso, l’altro affacciarsi interamente sulla strada. Possono cambiare lo stato interno, la distribuzione degli spazi, la presenza di balconi, l’esposizione, la vista, la rumorosità e perfino la posizione sul pianerottolo.

C’è poi un altro particolare spesso dimenticato: bisogna conoscere il prezzo al quale la casa è stata effettivamente venduta, non quello pubblicato nell’annuncio o raccontato durante una conversazione in ascensore.

Una casa proposta a 500.000 euro potrebbe essere stata venduta a 465.000.

Oppure il prezzo potrebbe comprendere un box, un grande terrazzo o altri elementi che l’appartamento del vicino non possiede.

Il confronto ha senso, ma solo se gli immobili sono realmente confrontabili.

Abitare allo stesso numero civico rende due case vicine.

Non necessariamente uguali.

4. “Una casa ristrutturata si vende sempre meglio”

Dipende da come è stata ristrutturata. E per chi.

In generale, una casa ben ristrutturata può risultare più attraente perché permette all’acquirente di entrarvi senza affrontare lavori, imprevisti e mesi di decisioni.

Ma la parola “ristrutturata” non è una garanzia assoluta.

Una ristrutturazione può essere recente ma realizzata con materiali molto economici. Può avere impianti nuovi ma una distribuzione poco funzionale. Può essere tecnicamente impeccabile e, nello stesso tempo, avere uno stile così personale da non piacere quasi a nessuno.

Una cucina rossa lucida, un bagno interamente nero o una parete ricoperta di pietra possono essere stati desiderati e amati dal proprietario. Chi compra, però, potrebbe considerarli lavori da eliminare.

C’è poi un equivoco economico molto diffuso: pensare che tutto ciò che è stato speso per ristrutturare si aggiunga automaticamente al valore della casa.

Non sempre accade.

Il mercato può riconoscere una parte del costo, oppure premiarlo perché l’insieme è particolarmente riuscito. Ma non rimborsa necessariamente ogni scelta, ogni finitura e ogni personalizzazione.

Una casa ristrutturata bene e con un gusto sufficientemente trasversale parte spesso avvantaggiata.

Una casa semplicemente “ristrutturata”, invece, non è detto.

5. “Chi offre il prezzo più alto compra sempre la casa”

No. Il prezzo è fondamentale, ma non è l’unica condizione che un proprietario valuta.

Immaginiamo due offerte.

La prima è di 400.000 euro, senza necessità di mutuo, con una caparra significativa e tempi compatibili con le esigenze del venditore.

La seconda è di 405.000 euro, ma subordinata all’ottenimento di un finanziamento molto elevato, con una piccola caparra e la richiesta di entrare nell’immobile in tempi brevissimi.

Qual è l’offerta migliore?

Non esiste una risposta valida per tutti.

Un proprietario che desidera soprattutto la certezza della vendita potrebbe preferire la prima. Un altro, disposto ad attendere e ad accettare un margine di rischio maggiore, potrebbe scegliere la seconda.

Nella valutazione possono contare:

• il prezzo;
• la solidità economica dell’acquirente;
• l’eventuale condizione legata al mutuo;
• l’entità della caparra;
• la data richiesta per il rogito;
• il momento della consegna;
• eventuali arredi compresi o esclusi;
• le altre condizioni inserite nella proposta.

Il proprietario non è obbligato ad accettare l’offerta numericamente più alta.

Può scegliere quella che considera complessivamente più conveniente, più sicura o più adatta alle proprie necessità.

In una proposta d’acquisto, quindi, non conta soltanto quanto si offre.

Conta anche come lo si offre.

6. “Il notaio lo sceglie il venditore”

Normalmente no: lo sceglie l’acquirente.

È una delle convinzioni più radicate.

Forse nasce dal fatto che il venditore possiede la casa e quindi sembra naturale che sia lui a indicare il professionista davanti al quale firmare.

In una normale compravendita, invece, la scelta del notaio spetta generalmente all’acquirente, che ne sostiene anche il compenso, salvo che le parti abbiano raggiunto un accordo diverso.

E la scelta deve essere realmente libera.

Il notaio non dovrebbe essere imposto dal venditore, dall’agenzia immobiliare o dalla banca che concede il mutuo.

Questo non impedisce a una delle parti o all’agente immobiliare di suggerire uno studio conosciuto e affidabile. Un consiglio può essere utile, soprattutto quando l’acquirente non ha un proprio notaio di riferimento.

La decisione finale, però, rimane sua.

Il notaio, inoltre, non è “il professionista dell’acquirente” contro il venditore. Anche quando viene scelto da chi compra, deve operare in modo imparziale, verificare la regolarità dell’atto e tutelare la correttezza dell’operazione nel suo complesso.

7. “La mia casa non ha problemi, altrimenti il notaio non avrebbe permesso che me la vendessero”

Falso. Ed è uno degli equivoci più pericolosi.

Quando una persona scopre che nella propria casa esiste una difformità, la prima reazione è spesso di incredulità:

“Ma io l’ho comprata davanti a un notaio. Se ci fosse stato qualcosa che non andava, non avrei potuto acquistarla.”

In realtà il rogito notarile e la verifica tecnica dell’immobile sono due cose diverse.

Il notaio svolge controlli fondamentali.

Verifica, tra le altre cose, che chi vende sia realmente il proprietario, controlla i registri immobiliari, individua eventuali ipoteche, pignoramenti o altri vincoli, esamina la provenienza dell’immobile e verifica che nell’atto siano presenti le dichiarazioni e le indicazioni richieste dalla legge.

Ma normalmente il notaio non entra fisicamente nella casa con un metro in mano.

Non confronta ogni parete con il progetto depositato in Comune.

Non può sapere direttamente se un soggiorno è stato ampliato spostando un tramezzo, se un ripostiglio è stato trasformato in bagno, se è comparso un soppalco oppure se una veranda è stata chiusa senza il titolo necessario.

Queste sono verifiche di natura tecnica.

Per accertarle occorre generalmente incaricare un geometra, un architetto o un ingegnere, che effettui un sopralluogo e confronti tre elementi:

• la situazione reale della casa;
• la planimetria catastale;
• i progetti e i titoli edilizi conservati presso il Comune.

Ed è proprio il confronto con la documentazione comunale a essere decisivo.

Il Catasto, infatti, ha principalmente una funzione fiscale. Una planimetria catastale corrispondente allo stato dei luoghi è necessaria, ma non dimostra da sola che tutte le modifiche siano state autorizzate sotto il profilo edilizio.

Può quindi accadere che una casa sia stata regolarmente comprata e venduta davanti a un notaio e che, anni dopo, emerga una difformità precedente all’acquisto.

Questo non significa che il notaio abbia lavorato male.

Significa che il controllo notarile tutela aspetti essenziali della compravendita, ma non sostituisce una verifica tecnica completa dello stato dell’immobile.

Non a caso, in diverse zone d’Italia il Notariato e gli ordini professionali promuovono relazioni tecniche preventive redatte da professionisti abilitati: documenti pensati proprio per verificare la corrispondenza tra lo stato reale della casa, la situazione catastale e i titoli edilizi comunali.

Il rogito, quindi, non è un certificato che dichiara:

“Questa casa non ha alcun problema.”

Garantisce che la compravendita venga formalizzata con i controlli giuridici previsti.

Per sapere se la casa corrisponde davvero a quanto autorizzato, serve anche lo sguardo di un tecnico.

Vero, falso o dipende?