Affitti in Italia e cedolare secca: ecco cosa cambia

In Italia, la locazione di immobili ad uso abitativo si articola in due grandi categorie che riguardano direttamente proprietari e investitori:

• gli affitti “tradizionali”, ovvero contratti di durata pluriennale (es. 4+4, 3+2) o a canone concordato;

• gli affitti “brevi”, ovvero locazioni di durata inferiore a 30 giorni, spesso gestite tramite piattaforme online.

Per entrambe le tipologie è previsto il regime della cedolare secca: un’imposta sostitutiva dell’IRPEF (e relative addizionali), che consente una tassazione semplificata.

Fino a poco tempo fa le aliquote applicate erano: 21% per molti contratti a canone libero; 10% per i canoni concordati in specifici comuni; e 21% anche per affitti brevi nella maggior parte dei casi.

Le novità legislative: cosa cambia

Le principali modifiche riguardano innanzitutto gli affitti brevi, ovvero quelli con durata inferiore ai 30 giorni o conclusi tramite piattaforme digitali per affitti brevi. Le novità emergono dalla bozza della legge di bilancio 2026 (e dalle relative discussioni parlamentari). 

Affitti brevi

• L’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi è proposta in aumento dal 21% al 26%, anche per la prima unità locata, se l’appartamento è affittato tramite piattaforme digitali come Booking e AirBnb.

• Rimane al 21% l’aliquota agevolata solo per i casi in cui l’affitto breve sia gestito direttamente dal proprietario e non tramite piattaforme.

• Il regime interessa contratti non superiori ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche che non svolgono attività di impresa e per un numero limitato di unità (fino a quattro) 😉.

Affitti tradizionali (lunghi)

• Per le locazioni a canone libero: nulla di nuovo di rilievo rispetto alla cedolare secca al 21% (salvo fatto diverso per specifici comuni).

• Per le locazioni a canone concordato: permane l’aliquota ridotta al 10% in determinati comuni ad alta tensione abitativa.

Quali sono gli effetti pratici

Per chi affitta brevemente

• Il passaggio da 21% a 26% significa un aumento del carico fiscale per molti proprietari che utilizzano piattaforme come Airbnb, Booking, ecc. Secondo alcune stime, per una abitazione media in semi‑periferia, questo può significare un guadagno netto ridotto dal ~34% al ~28% del canone incassato.

• Alcuni proprietari potrebbero decidere di non rinnovare la formula “breve” o di gestire le cose in modo diretto (senza piattaforme) per mantenere l’aliquota al 21%.

• Dall’altro lato, il governo motiva la modifica anche come leva per favorire gli affitti lunghi, con l’obiettivo di rispondere al problema della scarsità di alloggi in affitto per uso abitativo permanente.

Per chi affitta a lungo termine

• Il regime resta sostanzialmente stabile, il che significa che la scelta della cedolare secca può rimanere vantaggiosa rispetto alla tassazione ordinaria, soprattutto se valutata nel contesto del piano complessivo del proprietario.

• Se stai valutando di convertire un immobile da breve a lungo termine, questo potrebbe diventare un momento strategico per riflettere sul canone, sul contratto e sulla deducibilità delle spese.

Quali strategie considerare

• Valuta il numero di giorni effettivi di utilizzo: se l’immobile viene affittato brevemente più frequentemente, l’aumento dell’aliquota potrebbe ridurre la redditività complessiva.

• Gestione diretta vs piattaforma: se gestisci l’affitto breve direttamente e senza piattaforme digitali come Booking e AirBnb, puoi mantenere l’aliquota al 21%. Verifica però che la modalità sia conforme alle condizioni fissate dalla legge.

• Analizza la destinazione d’uso: se decidi di rivolgere l’immobile al canale lungo (abitativo), puoi beneficiare della stabilità della cedolare secca e del vantaggio per il conduttore (magari canone concordato).

• Rivedi i costi accessori: le spese di gestione, pulizia, commissioni delle piattaforme, tassa di soggiorno, possono incidere significativamente sul reddito netto: l’aumento dell’aliquota le rende ancora più rilevanti.

• Controlla la normativa locale: in molti comuni, le condizioni per contratti a canone concordato o agevolato variano, così come le politiche locali sugli affitti brevi (licenze, registrazione, CINI, ecc.).

Considerazioni finali

Le modifiche alla cedolare secca sugli affitti brevi segnano un cambiamento importante nel panorama delle locazioni immobiliari in Italia. Non si tratta di una rivoluzione totale, ma di un segnale: la fiscalità si sta spostando, più che sulla locazione di lunga durata, verso una maggiore regolamentazione degli affitti di breve termine.

Se possiedi un immobile o stai valutando di acquistarlo per affittarlo, è il momento di riflettere:

• Qual è la destinazione più coerente con il mio obiettivo (reddito, uso personale, investimento)?

• Quanto incide l’aumento dell’aliquota sulla mia redditività?

• Quale canale e modalità di gestione sono più adatti?